การประยุกต์ใช้ระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์เพื่อพัฒนาแบบจำลอง การประเมินราคาที่ดิน กรณีศึกษา อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่
คำสำคัญ:
ราคาประเมินที่ดิน, ระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์, แบบจำลองการประเมินราคาที่ดิน, มูลค่าถนนบทคัดย่อ
การวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อสร้างแบบจำลองการประเมินราคาที่ดินในพื้นที่อำเภอเมืองเชียงใหม่ และเป็นแนวทางในการกำหนดราคาประเมินที่ดินของภาครัฐให้ได้ใกล้เคียงราคาตลาด ซึ่งจะเป็นแนวทางในการเพิ่มรายได้ให้กับภาครัฐอีกทางหนึ่ง ดังนั้นการศึกษาจึงมุ่งเน้นไปที่การวิเคราะห์ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อราคาประเมินที่ดินในพื้นที่อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ โดยกลุ่มตัวอย่าง คือ ข้อมูลแปลงที่ดินที่มีการซื้อขายและมีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดเชียงใหม่ ระหว่างเดือนพฤษภาคม พ.ศ.2560 ถึง พฤศจิกายน พ.ศ.2565 จำนวน 2,821 ข้อมูล และอีกหนึ่งกลุ่มตัวอย่างเป็นแบบสอบถาม แบบสำรวจออนไลน์ (Google Forms) จำนวน 300 ราย และวิเคราะห์ข้อมูลด้วยสถิติเชิงพรรณนาและสถิติเชิงอนุมาน ได้แก่ จำนวน ค่าเฉลี่ย ร้อยละ ค่าสูงสุดค่าต่ำสุด และการวิเคราะห์การถดถอยเชิงเส้นพหุคูณ ด้วยวิธีการถดถอยแบบเป็นขั้นตอน (Stepwise Regression)
ผลการศึกษาพบว่า ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อราคาประเมินที่ดินในพื้นที่อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ โดยมีความสัมพันธ์ในทิศทางบวก ได้แก่ มูลค่าถนน ความกว้างของแปลงที่ดิน ระยะห่างจากแหล่งมลภาวะ และความครบถ้วนสาธารณูปโภค สาธารณูปการ ในขณะที่ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อราคาประเมินที่ดินในพื้นที่อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ โดยมีความสัมพันธ์ในทิศทางลบ ได้แก่ เนื้อที่แปลงที่ดิน รวมทั้งหมดจำนวน 5 ปัจจัย ทั้งนี้ แบบจำลองดังกล่าวมีประสิทธิภาพในการทำนายการประเมินราคาที่ดินในพื้นที่อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ เท่ากับร้อยละ 56.9
References
กฎกระทรวงการกำหนดราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง การจัดทำบัญชีราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง และแผนที่ประกอบการประเมินราคาที่ดิน พ.ศ. 2563. (9 ธันวาคม 2563). ราชกิจจานุเบกษา. เล่มที่ 137 ตอนที่ 101 ก. น. 1- 8.
กัลยา วานิชย์บัญชา. (2546). การใช้ SPSS for Windows ในการวิเคราะห์ ข้อมูล (พิมพ์ครั้งที่ 6). กรุงเทพฯ: บริษัท ธรรมสาร จำกัด.
กัลยา วานิชย์บัญชา. (2560). สถิติสำหรับงานวิจัย (พิมพ์ครั้งที่ 11). กรุงเทพฯ: ศูนย์หนังสือจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย.
คณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สิน กระทรวงมหาดไทย. (2535). แนวทางการปฏิบัติงานประเมินราคาทรัพย์สิน. กรุงเทพฯ: โรงพิมพ์ชุมนุมสหกรณ์การเกษตรแห่งประเทศไทย.
ตรงฉัตร โสตทิพยพันธุ์. (2550). ระบบสารสนเทศทางภูมิศาสตร์เพื่อแบบจำลองการประเมินราคาที่ดิน (วิทยานิพนธ์ ปริญญามหาบัณฑิต). กรุงเทพฯ: จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย.
นงลักษณ์ วิรัชชัย. (2553). การเขียนโครงการวิจัย. Creative Science, 2(3), 1–18.
พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562. (2562. 12 มีนาคม). ราชกิจจานุเบกษา. เล่มที่ 136 ตอนที่ 30 ก. น. 21-51.
รุ่งอาทิตย์ บูชาอินทร์. และกฤช จรินโท. (2559). ปัจจัยที่ใช้ในการวางแผนองค์การธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ด้านการเลือกทำเลที่ตั้งหมู่บ้านจัดสรรยุคใหม่. วารสารปัญญาภิวัฒน์, 8(2), 1-10.
ศมนกร สุตะพันธ์. (2548). ปัจจัยที่มีผลต่อการประเมินราคาที่ดินรายแปลง: ศึกษาเฉพาะพื้นที่ตำบลหาดเจ้าสำราญ อำเภอเมือง จังหวัดเพชรบุรี. (สารนิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต). กรุงเทพฯ: มหาวิทยาลัยรามคำแหง.
สมาพร ฝากามน. (2549). แบบจำลองเพื่อประเมินมูลค่าที่ดิน: กรณีศึกษาที่ดินเพื่ออยู่อาศัย อำเภอสันทราย จังหวัดเชียงใหม่ (วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต). เชียงใหม่: มหาวิทยาลัยเชียงใหม่.
สายวรุณ สุกก่า. เอกสิริ แก่นศักดิ์ศิริ. และอุทุมพร โดมทอง. (2560). สหสัมพันธ์ภายในชั้น. ขอนแก่น: มหาวิทยาลัยขอนแก่น.
สำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์. (2556). แนวทางปฏิบัติงานประเมินราคาที่ดินรายแปลงเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม. กรุงเทพฯ: สำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์.
สุพรชัย อุทัยนฤมล. และวิษุวัต ชุมนุมพันธ์. (2553). การประยุกต์ใช้ระบบ GIS เป็น เครื่องมือช่วยในการตัดสินใจกำหนดราคาค่าทดแทนที่ดินเพื่อการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์โครงการก่อสร้างถนนตามผังเมืองรวม กรมทางหลวงชนบท. วิศวกรรมสาร มหาวิทยาลัยนเรศวร, 5(1), 43-50.
โสภณ พรโชคชัย. (2547). AVM/CAMA นวัตกรรมการประเมินค่าทรัพย์สินสำหรับประเทศไทย. สืบค้น 1 กันยายน 2556. จาก http://www.manager.co.th/Daily/ViewNews .aspx?NewsID=9470000050045&Keyword=AVM%2B/%2BCAMA.
อโณทัย งามวิชัยกิจ. (2 กันยายน 2565). สถิติในการวิจัย Multiple Regression และ Collinearity [Video file]. จาก https://youtu.be/wvuO3Lf842Y?si=VdFGSt5VQAFEmJiI.
Yamane. T. (1973). Statistics: An Introductory Analysis. New york. USA: Harper and Row Publication.
