Accounting Information about Fair Value in Thai Property Funds

Abstract

The accounting information about assets and liabilities were required by the accounting standard presented in fair value especially the financial instruments such as investment in securities and investment in property since believing that fair value was useful value for financial statement’s users making decisions because the fair value was the current value. However, there were supporting and against evidences for fair value and included fair value was questioned about the reliability that related to the deriving of the fair value, the valuation techniques used and the reviewing of that value. This study aimed to investigate fair value status in Thai property funds (PFUND) listed in the Stock Exchange of Thailand and to study the association of fair value of investment in property and the unit fund price. This study was based on Thai property funds during the years 2009- 2013. The sample data were 39 funds for a total observation of 138 financial statements. Although, the number of sample data was limited, the fair value accounting information of Thai PFUND was very specific. The major asset was the investment in property that was required by Thai Accounting Standard 106 to recognized at fair value and the unrealized gains or losses would recognized in the income statement of the current year. The research results found that the fair value status in Thai PFUND that was used to value the investment in property derived from the independent appraisers. There was 68.12% of the appraisers’ names were disclosed in the notes of the financial statements. All of the financial statements that were audited by three of Big-4 firms did not disclosed the appraisers’ names whereas the 31.88% of the financial statements did not audit by not a Big-4 firm disclosed the appraisers’ names. The income approach was the most valuation techniques that was used by the independent appraisers (96.38%). Brooke Real Estate Company Limited was the most independent appraiser that was hired by the Thai PFUND. For the second objective, this study found that the association between the fair value of investment in property and the unit fund price at the end of the second quarter of the next year was more than the association between the fair value of investment in property and the unit fund price at the end of the current year and the association between the fair value of investment in property and the unit fund price at the end of the first quarter of the next year. The results of this study could assist the financial statements’ users to value the reliability of the accounting information in Thai PFUND.

มาตรฐานการบัญชีกำหนดให้ข้อมูลทางการบัญชีที่นำเสนอในงบการเงินทั้งสินทรัพย์และหนี้สินหลายรายการโดยเฉพาะเครื่องมือทางการเงินให้แสดงด้วยมูลค่ายุติธรรม ด้วยความตั้งใจว่ามูลค่ายุติธรรมจะช่วยให้ข้อมูลทางการบัญชีเป็นประโยชน์แก่ผู้ใช้ข้อมูลในการตัดสินใจเนื่องจากเป็นมูลค่าที่เป็นปัจจุบัน อย่างไรก็ตามในการศึกษาที่ผ่านมามีทั้งฝ่ายที่สนับสนุน และไม่สนับสนุนความเชื่อดังกล่าว และยังมีคำถามเกี่ยวกับเชื่อถือได้ซึ่งเกี่ยวกับการได้มา วิธีการในการกำหนด มูลค่ายุติธรรมและการตรวจสอบ ดังนั้น การศึกษาครั้งนี้จึงมีวัตถุประสงค์ที่จะศึกษาสถานะของมูลค่ายุติธรรมในกองทุน รวมอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ของประเทศไทย และอีกวัตถุประสงค์คือศึกษาความสัมพันธ์ของมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ กับราคาทุนของหน่วยลงทุนแต่ละช่วงเวลา เพื่อศึกษาว่าการเปลี่ยนแปลงของมูลค่ายุติธรรมมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงของราคาของหน่วยลงทุนหรือไม่ การศึกษาครั้งนี้เลือกศึกษากลุ่มตัวอย่างที่เป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในประเทศไทยทั้งหมด ระหว่างปี พ.ศ. 2552 ถึง พ.ศ. 2556 จานวน 39 กองทุนซึ่งมีจำนวนงบการเงิน 138 งบ แม้จะจำกัดในเรื่องจำนวนของกลุ่มตัวอย่างแต่เป็นกลุ่มตัวอย่างที่มีลักษณะเฉพาะ คือกองทุนนี้มีสินทรัพย์ที่สำคัญคือเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องปฏิบัติตามมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 106 ซึ่งกำ หนดให้เงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องบันทึกด้วยมูลค่ายุติธรรม และการรับรู้ผลกำไร(ขาดทุน) ที่เกิดจากการตีราคาเป็นมูลค่ายุติธรรมจะรับรู้ทันทีในงวดบัญชีที่มีการตีราคาให้เป็นมูลค่ายุติธรรม ผลจากการศึกษาพบว่า 68.12%ของงบการเงินของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้เปิดเผยรายชื่อของผู้ประเมินราคาอิสระ และ 55.80% เป็นงบการเงินที่ได้รับการตรวจสอบโดยสำนักงานบัญชีที่เป็นระดับ Big-4 ในขณะที่ 44.2%ได้รับการตรวจสอบโดยสำนักงานที่ไม่ใช่ระดับ Big -4 และ31.88% มีการเปิดเผยรายชื่อของผู้ประเมินราคาอิสระ มูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ถูกกำหนดโดยผู้ประเมินราคาอิสระโดยเกือบทั้งหมดใช้วิธีรายได้ (Income Approach) คิดเป็น 96.38% และพบว่าบริษัท Brooke Real Estate Company Limited เป็นผู้ประเมินราคาอิสระที่มีการว่าจ้างมากที่สุด สำหรับผลการศึกษาความสัมพันธ์ของมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กับราคาของหน่วยลงทุนพบว่า ความสัมพันธ์ของมูลค่ายุติธรรมของหน่วยลงทุนกับราคาของหน่วยลงทุน ณ วันสิ้นไตรมาสที่สองของปี ถัดไปมากกว่าราคา ณ.วันสิ้นงวดของปีที่มีการตีราคาและมากกว่าราคา ณ วันสิ้นไตรมาสที่หนึ่งของปีถัดไป ผลการศึกษาครั้งนี้ จะใช้เป็นหลักฐานที่ผู้ใช้ข้อมูลในงบการเงินสามารถใช้ประกอบการตัดสินใจในการพิจารณาความเชื่อถือได้ของสารสนเทศทางการบัญชีของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ของไทย